O‘zbekiston uy-joy bozori: ipoteka va talab o‘sishi

Toshkent, O‘zbekiston (UzDaily.uz) — 2025 yilda O‘zbekistonda uy-joy bozori aholi daromadlari darajasi va ko‘chmas mulkka bo‘lgan talabning barqaror oshishi, ajratilgan ipoteka kreditlari hajmining sezilarli o‘sishi, shuningdek, taklif omilining davlat tomonidan yuqori qo‘llab-quvvatlanishi fonida shakllandi. Bu haqda O‘zbekiston Markaziy bankining tahliliy tadqiqotida qayd etilgan.

Uy-joyga bo‘lgan talabni moliyaviy qo‘llab-quvvatlash maqsadida tijorat banklari tomonidan 2025 yilda 21,2 trln. so‘m (2024 yilga nisbatan 4,1 trln. co‘m ko‘p yoki 24 foiz) miqdorida ipoteka kreditlari ajratildi.

Hisobot davrida ajratilgan ipoteka kreditlari hajmida birlamchi uy-joy bozoridan xonadonlar xarid qilish uchun yo‘naltirilgan kreditlarning ulushi 2024 yilga nisbatan 11 foiz bandga oshib, 72 foizni tashkil etgan bo‘lsa, bu borada ikkilamchi uy-joy bozorida pasayish tendensiyasi kuzatilgan.

Birlamchi uy-joy bozoriga yo‘naltirilgan ipoteka kreditlari hajmidagi o‘sish ko‘rsatkichlari asosan Iqtisodiyot va moliya vazirligi mablag‘lari (3 184,6 mlrd. so‘mga oshgan) hamda “O‘zbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi” AJ (O‘zIQMK) shartlari doirasida ajratilgan ipoteka kreditlari (667 mlrd. so‘m) hisobidan shakllandi.

Natijada joriy yil 1 yanvar holatiga ajratilgan ipoteka kreditlarining qoldig‘i 2025 yil boshiga nisbatan 11,7 trln. so‘mga (17,3 foizga) oshib, 79,4 trln so‘mga yetdi.

Hisobot davrida tijorat banklarining jami kredit portfeli (604 trln. so‘m) tarkibida ipoteka kreditlari ulushi 13,1 foizni qayd etdi.

Tijorat banklari tomonidan o‘tgan yilda ajratilgan jami 390 trln. so‘m miqdoridagi kreditlarning 156,9 trln. so‘mi (40 foizi) jismoniy shaxslarga yo‘naltirilgan.

Jismoniy shaxslarga ajratilgan kreditlar tarkibida kredit kartalar (o‘tgan yilning mos davriga nisbatan 3 foiz bandga), mikroqarzlar (2 foiz bandga) va mikrokreditlarning (1 foiz bandga) ulushida cezilarli o‘sish kuzatilgan bo‘lsa, ipoteka kreditlarining ulushi (o‘tgan yilda 2024 yilga nisbatan ajratilgan ipoteka kreditlari hajmi 4,1 trln so‘mga oshgan bo‘lsa-da) 3 foiz bandga kamaygan.

Mazkur pasayish tendensiyasi hisobot yilida 2024 yilga nisbatan jismoniy shaxslarga ajratilgan jami kreditlar (51 foizga oshgan) ipoteka kreditlariga qaraganda (24 foizga oshgan) sezilarli darajada tezroq o‘sganligi bilan bog‘liq hisoblanadi.

Joriy yil 1 yanvar holatiga ajratilgan ipoteka kreditlari qoldig‘ining 73 foizi markazlashgan mablag‘lar hamda 8 foizi O‘zIQMK mablag‘lari hissasiga to‘g‘ri kelib, 2021 yil boshiga nisbatan mos ravishda 4 foiz band va 7,8 foiz bandga ortgan bo‘lsa, ushbu ko‘rsatkich bankning o‘z mablag‘lari bo‘yicha 12 foiz bandga pasaygan.

Ushbu pasayish markazlashgan hamda O‘zIQMK mablag‘lari hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlarining bozor stavkalari nisbatan pastroq darajada shakllanayotganligi bois, mazkur kreditlar uchun bankning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilayotgan ipoteka kreditlariga nisbatan yuqori talab yuzaga kelayotganligi bilan bog‘liq hisoblanadi.

Ipoteka kreditlari qoldig‘ining jami kredit portfelidagi ulushining yuqori ko‘rsatkichlari Ipotekabank va Biznesni rivojlantirish bankida kuzatilgan bo‘lsa, nisbatan quyi ko‘rsatkichlari Mikrokredit va Asakabankda qayd etilgan.

Tahlillarga ko‘ra, o‘tgan yilda ajratilgan ipoteka kreditlarining 64 foizi markazlashgan mablag‘lar, 25 foizi tijorat banklarining o‘z mablag‘lari hisobidan hamda 11 foizi O‘zIQMK shartlari doirasida berilgan kreditlar hissasiga to‘g‘ri keladi.

Markazlashgan mablag‘lar hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlarining yillik stavkasi 18 foizgacha (subsidiya xabarnomasiga ega fuqarolarga ajratilgan ipoteka kreditlari foiz xarajatlari 4 foizi dastlabki 5 yilda davlat tomonidan qoplanadi) etib belgilanganligi aholi daromadlari va ko‘chmas mulk bozorining joriy konyunkturasi sharoitida ushbu kreditlarga bo‘lgan talabni yana-da rag‘batlantiradi.

Natijada, hisobot davrida birlamchi bozordan xonadonlar sotib olish uchun ajratilgan ipoteka kreditlarining 89 foizi markazlashgan mablag‘lar, 40 foizi esa subsidiya xabarnomasiga ega fuqarolarga ajratilgan.

Bu, o‘z o‘rnida, o‘tgan yilda banklarning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlari hajmining jami ajratilgan ipoteka kreditlaridagi ulushi 2024 yilga nisbatan 10 foiz bandga pasayib, 25 foiz darajada shakllanishiga asos bo‘ldi.

Shuningdek, bu borada so‘nggi yillarda O‘zIQMK shartlari doirasida ajratilgan ipoteka kreditlari ko‘rsatkichlarida barqaror o‘sish surʼatlari kuzatilmoqda.

O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2019 yil 29 noyabrdagi “Ipoteka krediti mexanizmlarini takomillashtirishga oid qo‘shimcha chora-tadbirlar to‘g‘risida”gi PF-5886-son Farmoni asosida aholiga markazlashgan mablag‘lar hisobidan ipoteka krediti ajratish tizimi joriy etilgandan so‘ng, tijorat banklarining o‘z mablag‘lari hisobidan bozor stavkalarida ajratilayotgan ipoteka kreditlari foizi sezilarli darajada oshgan.

Xususan, banklarning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlari o‘rtacha yillik foiz stavkasi 2020 yildagi 18,5 foizdan 2024 yilda 24,8 foizgacha oshgan bo‘lsa, so‘nggi yillarda tijorat banklari o‘rtasida sog‘lom raqobat muhiti faol shakllanishi natijasida yillik o‘rtacha foiz stavkalari 2025 yilda 23,4 foizgacha pasaygan.

Natijada, ajratilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha yillik o‘rtacha foiz stavkasi 21 foiz darajasida shakllanib, 2024 yilga nisbatan 0,1 foiz bandga pasayish qayd etildi.

Hududlar kesimida ajratilgan ipoteka kreditlarining yuqori ulushi Toshkent shahri (32 foiz), Andijon (7 foiz), Farg‘ona (7 foiz) viloyatlari, nisbatan kam ulushi esa Sirdaryo (2 foiz) va Jizzax (3 foiz) viloyatlari hissasiga to‘g‘ri kelmoqda.

2025 yilda jami ajratilgan ipoteka kreditlari tarkibida 300 mln. so‘mgacha bo‘lgan ipoteka kreditlari ulushi pasaygan bo‘lsa, 300 – 400 mln. so‘mgacha va 400 mln. so‘mdan yuqori miqdorda ajratilgan ipoteka kreditlari ulushida mos ravishda 5,3 foiz band va 1,6 foiz bandga o‘sish qayd etilgan.

Shuningdek, 2025 yilda 10 yilgacha ajratilgan ipoteka kreditlarining jami ajratilgan ipoteka kreditlaridagi ulushi 4 foiz bandga pasayib, 13 foizni tashkil etgan bo‘lsa, 10-15 yilgacha va 15-20 yilgacha ajratilgan ipoteka kreditlarida mos ravishda 1,1 foiz va 2,9 foiz bandga oshgan.

So‘nggi yillarda xodimlarga hisoblangan oylik nominal o‘rtacha ish haqi va aholi umumiy daromadlarining yillik o‘rtacha o‘sish ko‘rsatkichlarini uy-joy narxlarining o‘rtacha yillik o‘zgarishiga nisbatan yuqori darajada shakllanishi ipoteka krediti ajratish jarayonida fuqarolarning ko‘proq miqdordagi dastlabki badal mablag‘lari bilan ishtirok etish tendensiyasi o‘sishiga ijobiy taʼsir etgan.

Xususan, ipoteka krediti ajratish jarayonida 50 foizdan yuqori miqdordagi dastlabki badal mablag‘lari bilan ishtirok etuvchi qarz oluvchilar kategoriyasining jami ipoteka krediti oluvchilardagi ulushi 7 foiz bandga oshib, 22 foizga yetgan bo‘lsa, aksincha 20 foizgacha dastlabki badal mablag‘lari bilan ishtirok etuvchilar ulushi 18 foiz bandga kamayib, 29 foizni tashkil etgan.

Hududlar kesimida 50 foizdan yuqori miqdordagi dastlabki badal mablag‘lari bilan ishtirok etish faolligi Sirdaryo viloyati (34 foiz), Farg‘ona viloyati (29 foiz) hamda Jizzax (27 foiz) va Buxoro (27 foiz) viloyatlarida kuzatildi.

Shuningdek, 2025 yilda subsidiya xabarnomasiga ega 20,5 ming nafar uy-joy sharoitlarini yaxshilashga muhtoj bo‘lgan fuqarolarga umumiy qiymati 6,2 trln. so‘m miqdorida ipoteka kreditlari ajratilib, ularning jami ajratilgan ipoteka kreditlaridagi ulushi 2024 yilga nisbatan 5 foiz bandga oshgan holda 29 foizga yetdi.

O‘tgan yilda subsidiya xabarnomasi asosida ajratilgan (6,2 trln. so‘m) ipoteka kreditlari tarkibida yuqori ulushlar Andijon (13 foiz), Samarqand (12 foiz) va Farg‘ona (12 foiz) viloyatlari hissasiga to‘g‘ri kelmoqda.

Shu bilan birga, o‘tgan yilda tijorat banklari tomonidan o‘z mablag‘lari hisobidan fuqarolarga 5,4 trln. so‘m miqdoridagi ipoteka kreditlari ajratilib, 2024 yilga nisbatan pasayish ko‘rsatkichi (616 mlrd. so‘mga) qayd etilgan.

Mazkur pasayishni o‘tgan yilda 2024 yilga nisbatan markazlashgan mablag‘lar hamda O‘zIQMK mablag‘lari hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlari mos ravishda 4 675 mlrd. so‘m va 667,3 mlrd so‘m oshishi hamda markazlashgan resurs mablag‘lari hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlari asosan birlamchi bozordan uy-joylar sotib olishga yo‘naltirilishi bilan izohlash mumkin.

Bankning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlarining 68 foizi (3654,1 mlrd. so‘m) ikkilamchi bozordan, 32 foizi esa (1 708,8 mlrd. so‘m) birlamchi bozordan xonadonlar sotib olish yo‘naltirilgan.

Mazkur ipoteka kreditlari qoldig‘i joriy yil 1 yanvar holatiga 15,5 trln. so‘mni tashkil etib, 2025 yil 1 yanvar ko‘rsatkichlariga nisbatan 8 foizga o‘sgan. Ushbu ipoteka kreditlarining banklar kesimida yuqori ulushi O‘zmilliybank (22 foiz), Ipoteka bank (14 foiz) va Xalq banklarining (12 foiz) hissasiga to‘g‘ri keladi.

Tijorat banklari o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlarining 5,2 foizi 5 yilgacha muddatga, 46,6 foizi 6 –10 yilgacha muddatga, 18,7 foizi 11 –15 yilgacha muddatga hamda 29,5 foizi 16 –20 yilgacha muddatga taqdim etilgan.

O‘zbekiston uy-joy bozoridagi narxlar indeksi har ikki segmentda ham narxlar indeksi o‘zining yuqori nuqtasiga yetib, so‘nggi ikki yil davomida ko‘chmas mulk taklifining oshishi fonida narxlar o‘zining nisbatan barqaror fazasiga o‘tayotganligini ko‘rsatmoqda.

Ko‘chmas mulk bozorida talab va taklif o‘rtasidagi mutanosiblik yaxshilanishi fonida 2025 yil IV choragida III chorakka nisbatan birlamchi va ikkilamchi bozorda yillik o‘zgarish mos ravishda -1,3 va 0,7 foizni tashkil etdi.

Shuningdek, so‘nggi yillar davomida uy-joy taklifi hajmining sezilarli oshishi fonida uy-joylarning narxlari indeksi o‘tgan yil yakuni bo‘yicha 2024 yilga nisbatan birlamchi bozorda 4,4 foizga, ikkilamchi bozorda esa 5,9 foizga pasaygan.

Ko‘chmas mulk narxlari o‘sish dinamikasining barqaror bosqichiga o‘tishi asosan quyidagi fundamental omillar bilan bog‘liq bo‘lishi mumkin.

Uy-joy taklifining sezilarli o‘sishi aholining tanlov imkoniyatlarini oshirgan.

Ko‘chmas mulk narxlariga asosiy taʼsir qiluvchi omillardan biri yillik taklif hajmi hisoblanadi.

O‘tgan yilda uy-joy taklifi hajmi 2024 yilga nisbatan 35 mingtaga oshgan holda yillik qurib bitkazilgan xonadonlar soni 135 mingtaga yetib, mazkur ko‘rsatkich Toshkent shahrida 37,2 mingtani (2024 yil nisbatan 14,7 mingtaga ko‘p), Samarqandda 12,9 mingtani (+ 1,4 mingta), Farg‘onada 10,6 mingani (+ 2,7 mingta) tashkil etgan.

Natijada, 2026 yil 1 yanvar holatiga respublikada uy-joy fondining umumiy maydoni 734,4 mln. m2 ni tashkil etib, 2025 yil 1 yanvar ko‘rsatkichlariga nisbatan 4 foizga (30,6 mln. m2 ga) oshdi. Uy-joy fondining umumiy maydoni bo‘yicha yuqori ko‘rsatkichlari Samarqandda 87 mln. m2ni, Farg‘onada 86,4 mln. m2 ni hamda Toshkent shahrida esa 74,5 mln. m2ni tashkil etmoqda.

Natijada, joriy yilda aholining o‘rtacha uy-joy bilan taʼminlanish darajasi 2017 yildagi 15,7 m2 dan 19,2 m2 gacha o‘sgan.

Yuqorida qayd etilgan tahlillar uy-joy narxlari o‘sishining moʻtadillashuvi bevosita foydalanishga topshirilgan xonadonlar sonining 2024 yilga nisbatan oshishi natijasida umumiy talab va taklif o‘rtasidagi muvozanatning barqarorlashuvi bilan bog‘liqligini ko‘rsatadi.

Uy-joy taklifining oshishi bevosita uy-joy oldi-sotdi shartnomalari sonining o‘sishiga ham ijobiy taʼsir etgan.

Hisobot yilida uy-joy oldi-sotdi shartnomalari soni 295,4 mingtani3 tashkil etib, 2024 yil ko‘rsatkichlariga nisbatan 15,2 foizga (38,9 mingta) oshgan. Eʼtiborlisi, uy-joy oldi-sotdi shartnomalari umumiy sonida ipoteka kreditlari orqali sotib olingan uy-joy oldi-sotdi shartnomalarining ulushi 23,8 foizni tashkil etib, 2024 yilga nisbatan 0,8 foiz bandga o‘sgan.

Ipoteka kreditlari orqali uy-joy sotib olishning yuqori ulushi Surxondaryoda 37,8 foizga (2024 yilga nisbatan 5,1 foiz bandga oshgan), Navoiyda 35,3 foizga (0,6 foiz bandga kamaygan) hamda Qashqadaryoda 33,3 foizga (5,6 foiz bandga oshgan) teng darajada shakllangan.

2025 yilda uy-joy oldi-sotdi shartnomalari sonida yakka tartibda uy-joylarning ulushi 2024 yilga nisbatan 5 foiz bandga pasayib, 33 foizni tashkil etgan.

Umumiy uy-joy oldi-sotdi shartnomalari sonida ko‘p qavatli uy-joylardagi xonadonlarning yuqori ulushi Toshkent shahri (80 foiz), Navoiy (79 foiz), Buxoro (78 foiz) va Samarqand (75 foiz) viloyatlarida qayd etilgan.

Barqaror iqtisodiy o‘sish sikli uy-joy bozorida investitsiya muhitini yaxshilash bilan birga aholining to‘lovga layoqati oshishida ham muhim ahamiyat kasb etadi.

O‘tgan yilda respublika bo‘yicha qurilish ishlarini amalga oshirish maqsadida jami 313,9 trln. so‘m mablag‘lari yo‘naltirilib, 2024 yilga nisbatan 14,2 foizga oshdi.

Shuningdek, O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2025 yil 2 fevraldagi PF-26-son Farmoni ijrosini taʼminlash maqsadida o‘tgan yilda tijorat banklari tomonidan 43,6 ming xonadonli 687 ta ko‘p xonadonli uy-joylar qurilishi uchun pudrat tashkilotlariga umumiy qiymati 4,4 trln. so‘m miqdoridagi kreditlar ajratilgan.

“Yangi O‘zbekiston” massivlarida qurilgan uy-joylarning ijtimoiy infratuzilmasi va tashqi kommunikatsiya tarmoqlari uchun byudjet mablag‘lari hisobidan 1,3 trln. so‘m miqdoridagi mablag‘lar yo‘naltirilgan.

Bundan tashqari, O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2025 yil 19 noyabrdagi PF-219-son Farmoniga 2040 yilga qadar har yili qurilayotgan uy-joylar sonini ikki baravarga oshirib, 421 mingtaga yetkazish vazifasi belgilangan.

Ko‘chmas mulk bozorining joriy konyunkturasi sharoitida uy-joy qurilishi hajmini oshirish kelgusida umumiy talab va taklif o‘rtasidagi barqaror muvozanatni taʼminlashning asosiy iqtisodiy shartlaridan biri hisoblanadi.

Kelgusi yillarda real iqtisodiyotda tarkibiy islohotlarning davom ettirilishi uy-joy bozorida taklif potensialini kengaytirish bilan bir qatorda, aholining xarid qobiliyatini oshirishga xizmat qiladi.

2025 yilda O‘zbekiston uy-joy bozorida kuzatilgan yuqori talab asosan quyidagi fundamental ijtimoiy-iqtisodiy omillar fonida shakllandi.

Demografik o‘sish tufayli uy-joyga bo‘lgan talab dinamikasi barqaror oshish trendida davom etmoqda.

Joriy yil 1 yanvar holatiga doimiy aholi soni 38,2 mln. kishini tashkil etib, o‘tgan yilga nisbatan 1,8 foizga yoki 693,5 ming nafarga oshgan. Hududlar kesimida aholining yuqori o‘sish ko‘rsatkichlari Toshkent shahrida (2,1 foiz), Surxondaryo (2,2 foiz) va Qashqadaryo (2,1 foiz) viloyatlarida qayd etilgan.

Xalqaro valyuta fondining tahlillariga ko‘ra 2027 yil yakuniga qadar O‘zbekistonda doimiy aholi soni 39,7 mln. nafarga yetishi kutilmoqda.

Uy-joyga bo‘lgan yalpi talabni shakllantiruvchi yana bir muhim ijtimoiy omillardan biri yangi tashkil etilayotgan oilalar soni hisoblanadi. 2017-2025 yillarda yangi tashkil etilgan oilalar soni (2 665 mingta) mazkur davrda qurib bitkazilgan xonadonlar (886 mingta) soniga nisbatan 3 barobar yuqori miqdorni tashkil etib, kelgusida uy-joyga nisbatan real talabni yana-da rag‘batlantiradi.

So‘nggi yillarda saqlanib qolayotgan ijobiy demografik o‘sish fonida o‘tgan yilda mamlakatda mavjud uy-joylarning oilalar soniga nisbati yil boshiga 0,73 koeffitsiyentni tashkil etib, 2024 yil ko‘rsatkichlariga nisbatan biroz pasaygan.

Eʼtiborlisi, o‘tgan yilda uy-joy taklifi hajmining muttasil oshib borishi taʼsirida qurib bitkazilgan xonadonlarning tuzilgan nikohlar soniga nisbatining yuqori ko‘rsatkichi (0,5 koeffitsiyent) qayd etildi.

Shuningdek, hisobot davrida uy-joylarning uy-xo‘jaliklariga nisbatining respublika o‘rtacha ko‘rsatkichlari 2024 yilga nisbatan o‘zgarishsiz, 1,01 koeffitsiyentga teng darajada shakllangan.

Hududlar kesimida yuqori barqaror ko‘rsatkich Toshkent viloyatida qayd etilgan bo‘lsa, so‘nggi 3 yilda Toshkent shahrida yuqori o‘sish koeffitsiyentlari saqlanib qolmoqda.

Demografik va aholi daromadlarining uy-joy narxlariga nisbatan yuqori surʼatlarda o‘sishi hamda yillar davomida mavjud qoplanmagan umumiy talab hajmi o‘rta muddatli istiqbolda uy-joyga bo‘lgan yalpi talabning taklifga nisbatan yuqori darajada saqlanib qolishiga iqtisodiy-ijtimoiy asos bo‘lib xizmat qiladi.

Shaxsiy uy-joyga ega bo‘lgan uy-xo‘jaliklari ulushi nisbatan o‘zgarishsiz qolmoqda.

2025 yil yakuni bo‘yicha shaxsiy uy-joyga ega bo‘lgan uy-xo‘jaliklarining jami uy-xo‘jaliklari sonidagi ulushi 98,4 foizni tashkil etib, 2024 yilga nisbatan 0,5 foiz bandga oshgan.

O‘tgan yilda Toshkent shahrida uy-joylarning uy-xo‘jaliklari soniga nisbati 1,11 koeffitsiyentni tashkil etgan bo‘lsa-da, shaxsiy uy-joyga ega oilalarning ulushi 92,2 foizni tashkil etmoqda.

Shuningdek, poytaxtda mazkur ko‘rsatkich 2025 yilda 2024 yilga nisbatan sezilarli darajada oshishiga qaramasdan, 2017 yil ko‘rsatkichlariga qaraganda 2,9 foiz bandga pasaygan.

Mazkur tahlillar, o‘tgan yillar davomida Toshkent shahrida ijara bozori faol rivojlanayotgani hamda inklyuziv va aholi daromadlariga monand ijara uylariga bo‘lgan talab ortib borayotganligi xususida xulosalarni shakllantiradi.

Aholi xarid qobiliyatining oshishi fonida uy-joy sotib olish imkoniyatlari yaxshilangan.

O‘tgan yilda 2024 yilga nisbatan o‘rtacha hisoblangan oylik ish haqi (19 foizga) hamda aholi jon boshiga umumiy daromadlarning (16,6 foizga) uy-joy narxlariga nisbatan yuqoriroq o‘sishi aholining xarid qobiliyatiga sezilarli darajada ijobiy taʼsir ko‘rsatgan.

Eʼtiborlisi, o‘tgan yilda respublikaning barcha hududlarida 1 m2 uy-joy narxlarining o‘rtacha hisoblangan oylik ish haqiga, aholi jon boshiga umumiy daromadlarga va aholi jon boshiga nominal hududiy ichki mahsulotga nisbati kamayib, aholining uy-joy sotib olish imkoniyati ortgan.

2025 yilda Toshkent shahrida 1 m2 uy-joylar o‘rtacha narxining (14,9 mln. so‘m) o‘rtacha hisoblangan oylik ish haqiga (10,7 mln. so‘m) nisbati 2024 yildagi 1,77 koeffitsiyentdan 1,38 koeffitsiyentgacha tushib, sezilarli darajada yaxshilangan.

O‘zbekiston iqtisodiyotining joriy rivojlanish konyunkturasi asosida yaqin istiqbolda aholi daromadlari o‘sishining uy-joy narxlari o‘sishiga nisbatan yuqori darajada shakllanishini kutish mumkin.

Bu, o‘z navbatida, kelgusida ko‘chmas-mulk bozorida uy-joy sotib olishga bo‘lgan talabning barqaror yuqori darajada saqlanib qolishga xizmat qiladi.

Aholini ipoteka kreditlari orqali uy-joy bilan taʼminlashdagi davlatning faol roli ko‘chmas mulkka bo‘lgan ehtiyojni real talabga aylantirish imkonini beradi.

O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2025 yil 19 noyabrdagi “O‘zbekiston Respublikasida uy-joy va ipoteka bozorini barqaror rivojlantirish chora-tadbirlar to‘g‘risida”gi PF-219-son Farmoni bilan sohani 2040 yilgacha strategik rivojlantirishda qator maqsadli ko‘rsatkichlar tasdiqlandi. Xususan:

aholiga ajratiladigan ipoteka krediti portfelini 10 baravardan ortiq ko‘paytirgan holda 56,7 mlrd AQSH dollariga yetkazish;

aholi jon boshiga to‘g‘ri keladigan uy-joy maydoni bilan taʼminlanganlik darajasini 18,9 m2 dan 23 m2 ga yetkazish;

ipoteka qimmatli qog‘ozlari portfelini 4 mlrd AQSH dollariga yetkazish va boshqa bir qator muhim ko‘rsatkichlar hamda vazifalar belgilangan.

Davlatning bosh islohotchi sifatida uy-joy bozorini barqaror rivojlantirishdagi faol roli kelgusida nafaqat taklif hajmini, real talabni shu bilan birga sohada investitsion muhitni yana-da oshishida muhim ahamiyat kasb etadi.

Mamlakatning barqaror iqtisodiy rivojlanish tendensiyasi ko‘chmas mulk bozorida investitsiya muhitini yaxshilash bilan birga aholining to‘lovga layoqatini oshirishda ham muhim ahamiyatga ega.

O‘zbekistonda YAIM miqdori 2025 yilda 7,7 foizga oshgan bo‘lsa, asosiy kapitalga investitsiyalar hajmi 10,5 foizga, bajarilgan qurilish ishlar hajmi esa 14,2 foizga o‘sgan.

Mamlakatning joriy iqtisodiy konyunkturasi sharoitida YAIMning real o‘sish surʼatlari 2026-2027 yillarda mos ravishda 6,5 – 7 foizni tashkil etib, barqaror ko‘rsatkichlar yaqin istiqbolda ham saqlanib qolishi kutilmoqda.

Xalqaro valyuta fondi ekspertlari tomonidan o‘tkazilgan tahlillarida iqtisodiyotni modernizatsiyalash borasida olib borilayotgan qatʼiy islohotlar natijasida 2027 yil yakunida mamlakatning nominal YAIM miqdori 2 465 trln so‘mga, aholi jon boshiga YAIM miqdori esa 4 957 AQSH dollari ekvivalentiga yetishi prognoz qilingan.

Eʼtiborlisi, 2025 yilda O‘zbekistonning nominal YAIM miqdori prognoz ko‘rsatkichlardan (1505 trln. so‘m) 23 foizga oshib, 1 849,6 trln. so‘mni tashkil etgan bo‘lsa, aholi jon boshiga YAIM miqdori 2024 yilga nisbatan 18 foizga oshib, 48,8 mln. so‘mga yetgan.

Yaqin istiqbolda real iqtisodiyotda tarkibiy islohotlarning davom ettirilishi uy-joy bozorida talab va taklifni barqaror o‘sishiga xizmat qiladi.

Amaldagi qonunchilikka muvofiq banklarning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlari bo‘yicha kreditning garovga nisbati 80 foiz, Iqtisodiyot va moliya vazirligi mablag‘lari hisobidan qayta moliyalashtiriladigan ipoteka kreditlari bo‘yicha esa 85 foizdan oshmasligi lozimligi belgilangan.

Kreditning garov summasiga nisbati (loan-to-value) quyidagi qator xatarlarni oldi olishda xalqaro amaliyotda keng qo‘llaniladi:

Kredit riski. Past LTV darajasi banklar uchun qarz oluvchining to‘lovga qobiliyatsizligi natijasida bank balansiga o‘tkazilgan garov obyektini sotish hisobidan mavjud kredit qoldig‘ini so‘ndirish imkoniyatini oshiradi va aksincha.

Uy-joy narxlarining pasayish riski. Yuqori LTV darajasi narxlarning keskin pasayishi fonida ko‘chmas mulkning joriy bozor qiymatini garov qiymatidan ham pasayish xatarini oshirsa, aksincha ushbu ko‘rsatkichning pastroq darajasi ko‘chmas mulkning fundamental va bozor qiymati o‘rtasida yuqori tafovut shakllangan sharoitda narxlarning keskin tebranishiga nisbatan barqaror pozitsiyani shakllantiradi.

Qarz oluvchining moliyaviy intizomi (moral hazard) riski. LTV ga nisbatan qatʼiy (pastroq) regulyativ talablar ipoteka krediti ajratish jarayonida qarz oluvchidan ko‘proq dastlabki badal mablag‘lari bilan ishtirok etishni taqozo etadi va bu, o‘z navbatida, ajratilgan ipoteka kreditlarini o‘z vaqtida qaytarishga bo‘lgan rag‘batni oshiradi.

Tijorat banklari tomonidan LTV ko‘rsatkichidan asosan ipoteka krediti ajratish jarayonida (ajratiladigan kredit summasining garovga nisbati sifatida) regulyativ talab sifatida foydalanilsada, umumiy ipoteka krediti portfelidagi risk darajasini baholashda kredit qoldig‘idan foydalanish joriy real holatni baholashda aniqroq xulosani shakllantiradi.

Bunda, jami portfel hajmida ipoteka kreditini muddatidan oldin so‘ndirilgan va belgilangan grafikka nisbatan ko‘proq oylik to‘lovlar amalga oshirilgan holatlarning umumiy riskka taʼsiri yaqqolroq namoyon bo‘ladi.

2026 yil 1 yanvar holatiga ipoteka krediti portfeli bo‘yicha o‘rtacha LTV ko‘rsatkichi 2026 yil 1 yanvarga nisbatan 2 foiz bandga pasayib, 61 foizni tashkil etib, resurs manbalari kesimida bankning o‘z mablag‘lari hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlarida 60 foizga (2024 yilda 59 foiz), O‘zIQMK shartlari asosida berilgan ipoteka kreditlarida 59 foizga (64 foiz) hamda markazlashgan mablag‘lar hisobidan ajratilgan ipoteka kreditlarida 64 foizga (66 foiz) teng bo‘lgan.

LTV ko‘rsatkichi tahlillar orqali o‘tgan yilda O‘zIQMK shartlari doirasida ajratilgan ipoteka kreditlarida mavjud joriy xatarlar sezilarli darajada pasayganligini kuzatishimiz mumkin.

Xalqaro ipoteka amaliyotida LTV ko‘rsatkichida pasayish tendensiyasi qarz oluvchiga mavjud garov obyekti qiymati doirasida bankdan navbatdagi ipoteka kreditini olish imkoniyatini taqdim etish bilan bir qatorda, tijorat banklarini ipoteka bilan taʼminlangan obligatsiyalar emissiyasini (Residential mortgage-backed securities) oshirish imkoniyatini taqdim etadi.

Qayd etish joizki, O‘zbekiston ipoteka amaliyotda amaldagi qonunchilikka muvofiq tijorat banklarida yakka tartibdagi uy-joylarni sotib olish uchun ajratilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha ko‘chmas mulkni navbatdagi garov obyekti sifatida qabul qilish orqali qarz oluvchiga keyingi ipoteka krediti (masalan, qurilayotgan ko‘p kvartirali uy-joylardan xonadonlar sotib olish uchun, yakka tartibdagi uy-joylarni qurish, rekonstruksiya qilish va taʼmirlash uchun) ajratish imkoniyati mavjud.

Hisobot davrida o‘rtacha LTV ko‘rsatkichidagi pasayish tendensiyasini bevosita quyidagi fundamental asoslar bilan bog‘lash mumkin.

Eng avvalo, ipoteka kreditlari olish jarayonida fuqarolarning dastlabki badal mablag‘lari sifatida o‘z ulushi bilan ishtirok etish faolligi oshgan. Xususan, o‘tgan yilda 50 foizdan yuqori miqdordagi dastlabki badal mablag‘lar orqali ipoteka krediti olgan fuqarolarning jami qarz oluvchilardagi ulushi 22 foizni tashkil etib, 2024 yilga nisbatan sezilarli darajada o‘sgan.

Ikkinchidan, aholi daromadlarining uy-joy narxlariga nisbatan yuqoriroq oshishi qarz oluvchilarning ipoteka kreditlari bo‘yicha oylik to‘lovlarni qaytarish grafigiga nisbatan ko‘proq miqdorda so‘ndirishga bo‘lgan moyilligini oshiradi.

Hisobot davrida qarz oluvchilar tomonidan oylik to‘lovlarni qaytarish grafigiga nisbatan 3,2 barobar ko‘p miqdorda (9,4 trln. so‘m) ipoteka krediti qarzdorliklari so‘ndirilgan.

Ajratilgan ipoteka krediti bo‘yicha oylik to‘lovlarni qaytarish grafigiga nisbatan Toshkent shahrida 4,8 va Navoiy viloyatida 3,6 barobar ko‘p miqdorda kreditlar so‘ndirilgan.

Uchinchidan, o‘tgan yilda muddatidan oldin to‘liq so‘ndirilgan ipoteka kreditlari soni 33,4 mingtani (3 983,5 mlrd. so‘m) tashkil etib, ushbu tendensiya 2024 yilga (23,7 mingta yoki 2 718,1 mlrd. so‘m) nisbatan sezilarli darajada yaxshilangan.

Hududlar kesimida muddatidan oldin to‘liq so‘ndirilgan ipoteka kreditlari sonining asosiy qismi aholi daromadlari yuqori shakllangan hududlar, Toshkent shahri (23 foiz) va Samarqand viloyati (8 foiz) hissasiga to‘g‘ri kelmoqda.

Eʼtiborlisi, 2025 yilda ajratilgan ipoteka kreditlarining o‘rtacha muddati (17,4 yil) hamda muddatidan oldin to‘liq so‘ndirilgan ipoteka kreditlaridan o‘rtacha foydalanish davri (7,2 yil) 2024 yil ko‘rsatkichlari bilan bir xil darajada shakllangan.

Ipoteka kreditlarini muddatidan va belgilangan grafikdan oldin so‘ndirishga bo‘lgan rag‘batning oshib borishi uy-joyga bo‘lgan real talabni o‘sishi fonida mavjud xatarlarni kamaytirib, tijorat banklarining yangi ipoteka mahsulotlarini joriy etish imkoniyatlarini oshiradi.

Co‘nggi yillarda global uy-joy bozorida narxlarning muttasil oshib borishi fonida ko‘chmas mulk xarajatlarini aholining daromadlari va jamg‘armalariga taʼsiri oshib bormoqda.

Ilgari ko‘chmas mulk iqtisodiy o‘sishning ikkilamchi mahsuli yoki foiz stavkalariga bog‘liq o‘zgaruvchi sifatida qaralgan bo‘lsa, so‘nggi yillarda global miqyosda narxlar darajasi, ish haqlari, aholining ijtimoiy kayfiyatini shakllantiruvchi makroiqtisodiy omil sifatida qaralmoqda.

Tahlillar davomida uy-joy bozorining samaradorligi, uy-joy narxlarining aholi daromadlariga monandligi, shuningdek, ijara bozorining joriy konyunkturasini o‘rganish maqsadida ayrim davlatlarning poytaxtlarida xalqaro ipoteka amaliyotida keng qo‘llaniladigan qator muhim ko‘rsatkichlar o‘rganildi.

2025 yil yakuni bo‘yicha ijara to‘lovlarining uy-joy narxiga nisbati10 (gross rental yield) Toshkent shahrida 9,3 foizga teng bo‘lib, 2024 yil ko‘rsatkichlariga (8,8 foiz) nisbatan sezilarli darajada oshgan.

Mazkur ko‘rsatkichning nisbatan yuqori qiymatlari Ostona va Dushanbe shaharlarida qayd etilgan bo‘lsa, quyi ko‘rsatkichlar Moskva shahrida kuzatildi.

Uy-joy narxining ijara to‘lovlariga nisbati (price-to-rent ratio) aholini uy-joy bilan taʼminlash islohotlari samaradorligini ifodalab, ijaradan olingan yillik daromad orqali uy-joyning nominal qiymatini necha yilda qoplash mumkinligini bildiradi.

Hisobot davrida mazkur indikatorning yuqori ko‘rsatkichi Moskvada 31,7, Bokuda 19,3 va Minskda 18,2 ga teng bo‘lgan bo‘lsa, Toshkent shahrida 10,7 koeffitsiyentni tashkil etib, 2024 yil ko‘rsatkichiga nisbatan (11,4 koeffitsiyent) ijobiy o‘zgarishni ko‘rish mumkin.

Mazkur tahlillar orqali poytaxt ijara bozori xususida bir qator muhim xulosalar shakllanadi:

ijara daromadlari darajasi uy-joy narxlariga nisbatan barqarorlashmoqda;

Toshkent shahri uy-joy bozorida ijara segmenti talab omili tufayli nisbatan tezroq rivojlanib, investorlar uchun barqaror daromad manbai va shakllanayotgan bozor sifatida yuqori potensial mavjudligini ko‘rsatmoqda;

ijaradan olinadigan daromadlar, aholi daromadlari, yalpi talab va taklif kabi fundamental omillardan kelib chiqib, kelgusida poytaxtda ko‘chmas mulk narxlari oshishi ehtimolini yuzaga keltiradi;

kelgusida ipoteka bozorining kengayishi va investitsion talabning oshishi natijasida uy-joy narxining ijara to‘lovlariga nisbatining o‘sish ehtimoli mavjudligini ko‘rsatadi.

Toshkent shahrida ijara bozorini muvozanatli rivojlantirishda ko‘chmas mulk taklifini kengaytirish hamda mazkur bozorni institutsionallashtirish muhim ahamiyat kasb etadi.

Shu bilan birga, 2025 yil yakunlari bo‘yicha uy-joy narxini aholi yillik daromadiga nisbatining yuqori ko‘rsatkichlari Moskvada 22,2 koeffitsiyentga teng bo‘lgan bo‘lsa, Toshkent shahrida mazkur koeffitsiyent 7,5 ni tashkil etib, 2024 yil yakuni (9,5 koeffitsiyent) ko‘rsatkichiga nisbatan sezilarli darajada yaxshilangan.

Poytaxtlar kesimida 1 xonali xonadonlarning oylik o‘rtacha ijara narxi Toshkentda 334 AQSH dollariga teng bo‘lib, ayrim davlatlarning poytaxtlari Ostona (424 AQSH dollari), Minsk (483 AQSH dollari) va Bokuga (401 AQSH dollari) nisbatan ijobiy ko‘rsatkichni qayd etdi (22-rasm).

Shuningdek, 1-xonali uy-joy ijarasi to‘lovlari o‘rtacha oylik ish haqidagi ulushining nisbatan ijobiy ko‘rsatkichlari Minsk (0,6), Moskva (0,6), Baku (0,7) va Toshkent (0,8) shaharlarida kuzatilgan.

Shuningdek, 1 m2 uy-joy narxining o‘rtacha hisoblangan oylik ish haqiga nisbatini yuqori qiymatlari Moskvada (4,5), Tbilisi (4,5) va Baku(4,5) qayd etildi.

Tahlillardan ko‘rish mumkinki, samarali uy-joy islohotlari nafaqat mamlakatning iqtisodiy o‘sish ko‘rsatkichlariga, balki sohadagi chuqur individual yondashuvlarga bog‘liq.

Uy-joy bo‘lgan talab omillarining yaqin istiqbolda oshib borishi, shuningdek, ko‘chmas mulk va ijara bozoridagi asosiy faollik Toshkent shahrida kuzatilayotganligini inobatga olib, kelgusida uy-joy qurilishi va ipoteka islohotlarida quyidagilarga ustuvorlik qaratish sohani yangi rivojlanish bosqichiga olib chiqish muhim ahamiyat kasb etadi:

uy-joy narxini aholining yillik daromadiga nisbati inklyuziv ipoteka bozorining yakuniy indikatorlaridan biri ekanligidan kelib chiqib, mazkur ko‘rsatkichni hisoblashning yagona metodika asosida hududlar kesimida eʼlon qilib borish hamda uning asosiy “KPI” ko‘rsatkichlarini belgilash;

“ctandart” toifadagi uy-joylarning aniq mezonlarni belgilash hamda byudjet mablag‘lari hisobidan ajratiladigan ipoteka kreditlari hajmini bosqichma-bosqich mazkur toifadagi xonadonlarni sotib olish uchun oshirib borish;

Uy-joy ijarasi tizimi uy-joy sotib olishda jamg‘arish uchun muhim oraliq va o‘tish bosqichi ekanligini olib, “ctandart” toifasidagi xonadonlar uchun institutsional ijara bozorini shakllantirish kelgusi islohotlarning yangi yo‘nalishlaridan biri bo‘lishi lozim.

Tijorat banklari tomonidan pudrat tashkilotlariga 43,6 ming xonadonli ko‘p xonadonli uy-joylar qurilishi uchun 2025 yilda 4 380 mlrd.so‘m (2024 yilda 3 053 mlrd. so‘m) miqdoridagi kreditlar ajratilib, 2026 yil 1 yanvar holatiga ularning qoldig‘i 6 172 mlrd. so‘mni tashkil etdi.

Ajratilgan kreditlarning 30,3 foizi (1 326,5 mlrd. so‘m) Toshkent shahri, 16,9 foizi (740,5 mlrd. so‘m) Farg‘ona viloyati va 16,2 foizi (707,4 mlrd. so‘m) Surxondaryo viloyati hissasiga to‘g‘ri keladi.

Ajratilgan kreditlarning 40 foizi (1 764 mlrd.so‘mi) “Yangi O‘zbekiston” massivlarida 16,7 ming xonadonli 304 ta uy-joylar qurilishini moliyalashtirish uchun yo‘naltirilgan.

2025 yil yakuni bo‘yicha pudrat tashkilotlariga ajratilgan kreditlar qoldig‘ining hududlar kesimidagi asosiy qismi Toshkent shahri (33,6 foiz), Toshkent (14,1 foiz), Surxondaryo (13,8 foiz) viloyatlari, banklar kesimida esa O‘zsanoatqurilishbank (19,9 foiz), Milliybank (17,6 foiz) va Agrobank (16 foiz) hissasiga to‘g‘ri kelmoqda.

Mazkur kreditlar qoldig‘ini muddatlar kesimida tahlil qilganda ularning 2 foizi 2020-2021 yillarda, 9 foizi 2022-2023 yillarda hamda 89 foizi 2024-2025 yillarda ajratilganligini ko‘rish mumkin.

Shuningdek, ushbu kredit qoldiqlarining 34 foizi 2026 yil, 36 foizi 2027 yil, 19 foizi 2028 yil hamda 11 foizi 2029-2031 yillar yakuniga qadar shartnomada belgilangan grafikka asosan yopilishi kutilmoqda.