Ташкент, Узбекистан (UzDaily.uz) — Консалтинговая компания NF GROUP представила результаты масштабного исследования рынка качественной складской недвижимости в странах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь.

По состоянию на конец первого квартала 2025 года совокупный объем предложения в указанных регионах достиг 4,7 млн кв. м, что на 15% превышает показатель аналогичного периода прошлого года (4,1 млн кв. м). За последние шесть месяцев было введено в эксплуатацию 408 тыс. кв. м новых складских площадей, при этом 86% из них приходятся на Казахстан и Узбекистан — единственные страны, где наблюдался рост доли вакантных помещений. В остальных государствах этот показатель остается минимальным — не более 1,2%.

Центральная Азия сохраняет лидирующие позиции по уровню арендных ставок: на объекты класса A здесь устанавливаются расценки до $139 за кв. м в год. При этом спрос на площади под 3PL-услуги значительно сократился и остается заметным лишь в Казахстане и Армении.

Отчет охватывает страны Центральной Азии (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан, Таджикистан), Закавказья (Азербайджан, Грузию, Армению), а также Республику Беларусь. В период с октября 2024 по март 2025 года в этих странах введено в общей сложности 394 тыс. кв. м новых складов, из которых 91% пришлись на IV квартал 2024 года. Основные объемы строительства были обеспечены Казахстаном (62%) и Узбекистаном (27%), в то время как остальные государства в совокупности обеспечили лишь 11% нового ввода.

Наибольшие объемы качественной складской недвижимости сосредоточены в Казахстане (1,75 млн кв. м), Беларуси (1,72 млн кв. м) и Узбекистане (0,5 млн кв. м). За счет активного строительства Узбекистан опередил Азербайджан, поднявшись на третье место по объему предложения.

Самое заметное увеличение доли свободных площадей зафиксировано в Казахстане и Узбекистане. В Казахстане вакантность выросла с 1,2% до 6,6%, в Узбекистане — с 1,1% до 4%. Это связано с масштабным вводом новых объектов в конце 2024 и начале 2025 года, которые еще не успели найти арендаторов. В то же время в странах Закавказья вакантность продолжила снижаться: в Грузии показатель сократился с 2,9% до 1,1%, в Армении — с 1,3% до 0,5%, в Азербайджане — с 0,4% до 0,2%. В Беларуси, Кыргызстане и Таджикистане ситуация остается стабильной: уровень свободных площадей держится на нуле более года.

Арендные ставки по-прежнему зависят от региона. В Центральной Азии для складов класса A они составляют от $123 до $139 за кв. м в год без учета НДС. В Казахстане уровень ставок стабилизировался на отметке 5 250 тенге за кв. м в месяц, вернувшись к уровню третьего квартала 2023 года. В Узбекистане долларовые ставки на склады класса A снизились на 9%, в то время как по объектам класса B был зафиксирован рост на 12% по сравнению с третьим кварталом 2024 года.

Кроме аренды, собственники в ряде стран предлагают логистические услуги и палетное хранение. Стоимость ответственного хранения на конец первого квартала 2025 года составила $144 за палетоместо в год в Казахстане, $77 — в Беларуси и $103 — в Армении. В остальных странах подобные услуги в данный период зафиксированы не были.

Партнер NF GROUP Константин Фомиченко отметил, что рынки складской недвижимости в рассматриваемых регионах развиваются с разной динамикой. Центральная Азия демонстрирует стремительный рост за счет масштабного строительства в Казахстане и Узбекистане, что приводит к временной избыточности предложения, но в перспективе формирует устойчивую логистическую инфраструктуру.

Противоположная ситуация наблюдается в Беларуси, Закавказье и ряде других стран с нулевой вакантностью и ограниченным объемом нового строительства, где спрос стабильно превышает предложение, оказывая давление на ставки аренды. Даже при прогнозируемом вводе около 2 млн кв. м складских площадей к 2026 году в ряде стран сохранится дефицит, особенно в локациях с высокой потребительской активностью и отсутствием новых проектов — таких как Кыргызстан и Таджикистан.

Общий объем складской недвижимости, находящейся на стадии строительства и запланированной к вводу в 2025–2026 годах, превышает 1,4 млн кв. м. Однако значительная часть новых объектов ориентирована на конкретных арендаторов, а доля спекулятивных проектов остается ограниченной, поэтому прироста может не хватить для полного удовлетворения спроса до конца 2025 года.

По прогнозам экспертов NF GROUP, в Закавказье наиболее значительный объем нового строительства в ближайшие два года может быть реализован в Грузии. В Беларуси ожидается рост активности на фоне сохраняющегося высокого спроса и нулевой вакантности. В Кыргызстане и Таджикистане объемы предложения могут значительно увеличиться за счет крайне низкой текущей базы.

В целом, к концу 2025 года наибольшее количество новых складских площадей ожидается в Казахстане (около 650 тыс. кв. м), за ним следуют Грузия (105 тыс. кв. м), Узбекистан (100 тыс. кв. м) и Беларусь (95 тыс. кв. м).